2014年上半年广州楼市遇冷，萝岗、番禺等地不断涌现“购房打折”、“零首付”等促销活动;下半年开局不利，中心城区楼市也不再淡定，连日来，南方日报记者走访房价素来坚挺的珠江新城和越秀学位房发现，有珠江新城高端楼盘业主因搬离广州急卖愿降百万，单价跌破3万元;而曾经一方难求的越秀名校学位房也有业主提出降价四成出售。

　　■市场扫描

　　挂中介无回音 业主降价卖楼

　　珠江新城豪宅

　　7月是传统的房市销售淡季，据阳光家缘数据显示，6月30日—7月6日，广州全市网签均价15672元/平方米，比前一周16666元/平方米下降5.96%;新建商品住宅网签1079套，环比减少17.19%;销售面积12.94万平方米，环比降幅22.78%。截至7月11日，7月楼市均价为17894元/平方米，跌至2013年7月的水平。

　　成交价格方面，中心六区的高价盘除黄埔和越秀外，均出现不同程度的下滑。从交易量来看，增城、番禺、花都凭借“以价换量”战略仍然稳居主导地位，中心六区的活跃度远不及郊区，各中介公司均表示中心城区成交量起码下降两成。

　　南方日报记者走访市场时，中裕地产有限公司的员工表示目前公司已停市，不再增加房源。而在楼盘跌幅榜中，荔湾区的荔港南湾、路劲隽泷湾，海珠区海印明珠花园榜上有名。

　　面对从郊区延伸至市中心的降价潮，准备到外地工作的梁女士近日通过朋友圈主动让利自己在珠江新城睿峰大厦的物业，113.33平方米的精装一手现楼出价380万元，比市价低了将近100万元。据了解，梁小姐之前挂出房子时，要价500余万元，但是一直无人问津。“中介公司把价格抬太高了，房子一直卖不出去。”急于搬离广州的梁女士直言，如果还没有人买，她350万元也愿意卖。据周边中介介绍，目前珠江新城睿峰大厦的物业均价4.5万元以上，梁女士的房子楼层、朝向、装修保养都非常好，并不是他们忽悠梁女士放高价，而是这个房子确实市价500万元以上。若一年前这个价格很快能转手，只是现在行情不好，大家都在观望。

　　珠江新城在售新盘嘉裕公馆(精装修)现时均价4.5万—5万元，与6月相比每平米跌了1000元，购房九八折，但当记者试图议价时，售楼小姐回应不会有下降空间。据该楼盘负责人介绍，虽然从5月开始这里的价格有稍微下滑，但珠江新城的房价大趋势仍在上涨。中原地产南国花园分行的营业经理叶先生表示，上半年珠江新城所谓的“跌价”，掺杂有“吹风”的因素：“一开始的吹风价抬得很高，实际开盘时把价格压低，让外界误以为市区楼价也大幅度下降，但实际并不是这样。”

　　等半年没人买 业主降价四成

　　名校学位房

　　学位房素来是广州房价“抗跌宝地”，但南方日报记者近日走访越秀和天河区学位房时，发现业主们也不那么淡定了。

　　据中原地产中介经理介绍，在5月份一套35平方米、带有农林下路小学学位的32年楼龄学位房，单价4.29万元。如今业主报出的单价不到3万元。而同样一个小区更好的楼层朝向，一套55平方米售价170万元的房源，目前放出的单价为3.09万元，降幅近四成。

　　天河省级重点华阳小学周边有十多个二手楼盘，这里也是很多学生家长瞄准的高端学位房。中介们称，如今很多业主能够议价。比如一套侨怡苑90平方米的楼梯楼三房单位放盘价260万元，业主说最低可卖245万元。这套房从去年8月就放盘了，业主一直死咬260万元，但是上个月业主主动提出降15万元。远东大厦一套109平方米的三房单位，开价340万元，业主最近表示，如果有人诚心要买可以降价10万元。

　　7月15日下午，接连有中介联系上南方日报记者，声称业主急卖，如果诚心买可以再少十几万元。如果是一次性付款，能够再便宜个几万元，“这种情况从来没有过，绝对是大笋盘”。

　　这种情况还蔓延到天河区东方片区的高端楼盘，那里有天府路小学和广州市113中学的重点学位，又靠近天河公园，一手楼盘熹园单价逾5万元。但最近不少业主也大幅降价抛售学位房。在新世界东逸花园二期东北朝向一套90多平方米带精装修的房子，以前业主挂牌280余万元，但是一直无人问津，最后业主直降50万元出手。

　　□中介形势

　　中小中介炒人关门店 大中介转做高佣一手

　　南方日报记者连日走访多间中介发现，虽然受到周边区域降价潮影响，中心城区楼市大多比往日冷清，但整体楼价并未松动，只是有价无市。记者来到中原地产的市中心门店时正值下午最繁忙的营业时分，业务员挤满了咨询台，但店内却未见顾客。中原地产的路先生坦言，许多原本打算在珠江新城置业的顾客都纷纷转向郊区，城区生意大不如前。但他同时表示，随着珠江新城配套设施日渐完善，只要“笋盘”一出现仍能较快被消化，“从5月份开始，珠江新城二手楼销量确实不及过去，部分二手业主议价幅度由2%—5%调整到5%—10%，但大部分业主宁愿把房子租赁或者干脆放着，也不愿意这么快降价卖。”在越秀、天河等一些名校周边的中介，也很少有看楼客，中介门店门可罗雀，不少中介转战一手楼拿高佣。

　　据多家中介公司透露的消息称，广州本地地产中介公司裕丰地产最近百余人集体辞职，主要因为公司业务量大跌以及内部矛盾所致。在广州金碧社区共有11家二手中介店，员工100人左右。但上月一下子走了三四十人，关闭了4家店。去年红火时，中原地产一个门店几乎每月都有三四十单(仅指二手买卖不含租赁)，可今年截至7月，总共不过30来单。

　　广园东凤凰城某中介公司本来有50多人，因为没业绩仅6月份一个月便有20多人辞职。该公司负责人称，一手盘降价抢走了很多二手客，照这样下去，估计不到国庆节，小的中介公司就得关门大吉了。现在这家公司为了留住中介人员，把提成提高到30%，而有的小中介公司甚至提到40%，但没人买房，再高也没用。

　　据调查，目前很多中介转做一手楼销售。不少按揭公司也叫苦连连，比如大源按揭今年上半年的月均单数和去年下半年相比，下降约20%。亿诚按揭、竞宇按揭、良策按揭等公司近期的房贷业务量均下降了一至两成。诚赛按揭和去年同期相比，业务量至少降一半。

　　□业界声音

　　抗跌秘诀在租赁 楼价拐点看政策

　　南方日报记者随后采访了满堂红市场部高级经理周峰，他同意供求关系是影响今年广州楼市价格的主要因素，同时指出去年11月的“穗六条政策”对外地卖家的制约，以及购房者观望心理导致的成交量缩减，也是今年楼市购买力削弱的重要原因。对于城郊有别的价格下降幅度，他表示，今年3月份开始的一手房价格跟风下调主要集中在郊区，而今年珠江新城地区均价3.5万元以上，同比尚有5%—10%升幅。“珠江新城这个版块比较特殊，它对应的消费群体以金领阶层为主，这一类购买群体资金相对充裕，完全可以通过买卖手中的物业来周转资金，价格变动对豪宅盘的影响，显然不及对刚需房，特别是对首次置业的资金偏弱买家来得明显。”他预计，中心城区版块至少在未来2至3个月后才会有价格回落的趋势。

　　目前市中心出现的多个抗跌盘，都打着“临近江景”、“地铁上盖”、“学位房”等口号，对此周峰认为，比起江景和配套设施，是否抗跌主要还是看该物业在租赁市场的表现，“珠江新城和天河北在租赁市场上表现都较为活跃，中小面积的单位在高端版块里的租金尤其坚挺，相对于市里的其他版块要高几个档次，因此属于抗跌性能较强的物业。”租赁属于刚性需求，比起房价跌落，今年租赁市场的价格依然保持稳步上涨，在房价不稳定的情况下，许多持观望态度的消费群体都会选择租赁作为过渡方式来改善住房条件，这又刺激了租赁价格的进一步抬升。

　　对于下半年的楼市走势，周峰预测第三季度的成交量不会有太大起色，一手发展商和二手小业主会有继续调整价格迎合市场的需要，由郊区蔓延至中心城区的降价依然是主要趋势。“现在二三线城市已经陆续取消限购政策，但广州市场属于一线城市，目前政府还是以理性为主，暂时不会有太明显的松动。如果政策不放松，年底依然难有回升。”中原地产南国花园分行的营业经理则认为，下半年珠江新城应该会“止跌回升”。据满堂红跑马地分店的工作人员透露，等待珠江新城版块价格下调再入市的房客，现在已经逐渐有出来活动的迹象。